Sfratti in calo, mercato immobiliare in ripresa per il quarto anno consecutivo, segnali di ripartenza anche nel settore costruzioni. Confermato il dato sui toscani residenti nelle case del patrimonio erp, pari al 3% delle famiglie. Sono questi alcuni dei dati che emergono dal settimo Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana, redatto dall’Osservatorio Sociale Regionale (OSR) in collaborazione con il Settore politiche abitative della Regione. Il rapporto nasce come supporto conoscitivo al ciclo di programmazione, monitoraggio e controllo sulle politiche abitative ed è redatto sulla base dei dati in possesso dell’OSR
implementati con altri tratti dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate, Istat, Osservatorio Federcasa, etc, oltre ad informazioni del settore politiche abitative della Regione e dei gestori del patrimonio ERP. Quest’anno il Rapporto presenta un focus sulle domande e le assegnazioni di alloggi Erp. Nel 2018 si registra un calo del 16,1% delle domande presentate rispetto al 2017 (- 18,9% per le domande ammesse). Un dato ancora più significativo se confrontato con quello del 2015 (-27,4% per le domande presentate e -32% per quelle ammesse). L’approfondimento è stato condotto nei comuni capoluogo di provincia, su un campione del primo 20% della graduatoria delle domande ammesse riferito alle graduatorie successive alla LR 41/2015 e quindi allineate ai nuovi criteri per l’assegnazione.
Italiani e stranieri
Nelle domande ammesse i nuclei italiani risultano i principali (58,3%), crescono nel primo 20% delle graduatorie (66,3%) e in corrispondenza delle assegnazioni (77,4%). I nuclei di cittadinanza straniera sono invece mediamente in graduatoria più bassa rispetto ai nuclei italiani. Nel primo 20% delle graduatorie sono il 33,7%; nelle assegnazioni effettive il 22,6%. L’analisi del calo delle domande, che peraltro interessa in misura omogenea sia famiglie italiane che famiglie di origine straniera, non può essere ricondotto ad un solo fattore. E’ verosimile che vi incidano in parte i requisiti per l’accesso introdotti dalla LR n. 41/2015, ed in parte altri elementi come il nuovo Isee (introdotto nel 2015), che ha comportato la valorizzazione di altre voci prima non considerate ed il rafforzamento dei controlli: ad esempio, nel 2015, si è osservato un abbattimento dell’80%, rispetto al 2014, di Dichiarazioni Sostitutive Uniche con patrimonio nullo dal 66,8% al 14,1%, che nel 2016 si è ridotta addirittura ad un quota inferiore al 6%.
Luci e ombre
La Toscana che emerge dal rapporto è una regione con buoni livelli di benessere (nel 2015 reddito medio lordo era di 33.323 euro per famiglia a fronte di una media nazionale di 29.288), ma un’età media più elevata rispetto al dato medio nazionale (46,8 anni vs. 45,2). Questo implica un indice di dipendenza (la misura del rapporto tra popolazione attiva e popolazione troppo giovane o troppo anziana per partecipare al mercato) sbilanciato verso la quota di popolazione inattiva. Nel 2017, in Toscana, è leggermente aumentato il tasso di occupazione (passato dal 65,3% al 66%), sono aumentate le donne che lavorano (+ 2,7%), è diminuita la disoccupazione (dal 9,5% all’8,6%). Tuttavia, ci sono circa 53mila famiglie toscane (corrispondenti a circa 119mila le persone) che vivono in condizione di povertà assoluta , mentre l’incidenza della povertà relativa è del 5% con riferimento alle famiglie. Infine l’incidenza delle spese per la casa è diminuita rispetto al reddito delle famiglie. Tuttavia questo non è avvenuto per le famiglie in condizioni di maggiore fragilità economica: riprova che le spese per la casa rappresentino un utile indicatore relativo alle povertà.
Gli sfratti
In calo gli sfratti, diminuiti nel 2017 sia nelle richieste (10.614; -12,3%), che nei provvedimenti (4.276; -7,3%) e nelle esecuzioni (3.194;
-6,9%). Pistoia si conferma la provincia con minore incidenza di sfratti (uno ogni 1.265 famiglie), mentre Arezzo, Prato e Pisa sono quelle con situazioni di maggiore difficoltà.
L’edilizia residenziale pubblica
In Toscana esistono attualmente 11 soggetti gestori del patrimonio Erp, che gestiscono 5.904 fabbricati (oltre la metà dei quali costruiti in un periodo precedente agli anni ‘70) con 49.731 unità immobiliari. C’è un alloggio popolare ogni 33,2 famiglie, per un totale di 47.088 nuclei familiari (il 3% delle famiglie residenti nella regione ed il 18% di quelle che vivono in affitto).
Gli alloggi
Nel 2017 realizzati o acquisiti 266 nuovi alloggi (+21 rispetto all’anno precedente). Attualmente ci sono 523 nuovi alloggi in costruzione, di cui 273 con consegna prevista nel 2018. Ad oggi ci sono 241 alloggi sfitti con lavori di manutenzione in corso, 535 appartamenti in attesa di manutenzione (lavori già finanziati) e 736 in attesa di manutenzione e dei relativi finanziamenti. Il 93,1% degli alloggi è assegnato con regolare contratto di locazione, ma esiste anche un 1,6% occupato senza titolo o abusivamente.
Gli assegnatari
L’88,4% degli assegnatari degli alloggi pubblici è di cittadinanza italiana. Un quinto degli assegnatari ha in famiglia un soggetto invalido. I nuclei unipersonali sono 12.516, poco più di un quarto del totale. Negli ultimi bandi generali dei Comuni per alloggi Erp sono state presentate complessivamente 21.888 domande, di cui 17.669 ammesse. Nel 2017 sono stati assegnati 1.007 alloggi, 76 in più rispetto all’anno precedente. Il tasso annuo di soddisfazione delle domande si è attestato al 4,4%.
Il mercato immobiliare
Il rapporto 2018 sulla condizione abitativa in Toscana registra una leggera ripresa del settore delle costruzioni (+9,4% di nuove abitazioni nel 2016 rispetto al 2015), sebbene i dati siano ancora molto lontani dai livelli pre-crisi. Per il quarto anno consecutivo, il mercato delle compravendite risulta in crescita (37.681 totali, +6,1%) e questo soprattutto grazie a due fattori: il calo, anche se lieve, delle quotazioni e la crescita del capitale medio erogato dagli istituti di credito (+8,6%, per un valore medio di 133.600 euro).
Gli affitti
I canoni di locazione si differenziano molto a livello territoriale: incrementi anche consistenti nei prezzi medi si registrano a Pistoia,
Siena, Lucca, Livorno, Grosseto, Arezzo, mentre i canoni diminuiscono a Carrara e Massa e restano stabili a Pisa e Prato. A Firenze si registrano contemporaneamente diminuzioni e aumenti ai loro valori minimi e massimi. E’ necessario ricordare che per il triennio 2016-2018 non sono state previste risorse nazionali per il Fondo sociale per affitto (ex L. n. 431/98), che è stato invece rifinanziato con 20 milioni di euro complessivi per il biennio 2019-2020. Dunque per il 2017 sono state disponibili unicamente le risorse regionali (4,8 mln) e comunali (5,4 mln), per un totale di 10,3 mln, in calo del 15,6% rispetto all’anno precedente. Nel corso del 2017 sono state presentate 17.032 domande di contributo di affitto, di cui l’80% ha riguardato la fascia A, ovvero quella di maggior disagio economico.
Inoltre, nel corso del 2018, sono state ammesse a contributo grazie a GiovaniSì, il progetto regionale per l’autonomia (anche abitativa) dei giovani, 681 domande (su 1,703 presentate). I beneficiari sono soprattutto persone singole o coppie (nel 17,6% dei casi con figli).
Il Fondo nazionale per la morosità incolpevole, che aiuta le famiglie sotto sfratto a causa di malattie improvvise o drastiche e imprevedibili perdite della capacità di reddito, nel 2017 ha toccato il minimo storico di finanziamento da quando è operativo (dal 2014). Le risorse destinate alla Toscana dal fondo nazionale sono state 1,04 mln di euro, circa un quinto di quelle del 2016. Nel 2017 hanno beneficiato del Fondo 410 soggetti (con morosità incolpevole legata, soprattutto, a licenziamenti e mancati rinnovi di contratti a termine), con un contributo medio erogato pari a 6.500euro. Il Fondo sfratti della Regione Toscana, invece, per il 2017 ha goduto di
1,8 milioni ed ha aiutato 120 soggetti, coprendo circa l’80% della morosità accumulata. I destinatari di entrambi i Fondi – nazionale e regionale – sono per lo più nuclei familiari con presenza di minori e/o soggetti in carico ai servizi sociali comunali o all’Azienda Usl.
Ernesto Giusti
