Gino Pagliuca su Corriere economia del 29 gennaio affronta un tema sul quale diversi governi hanno discusso e approntato riforme e modifiche: la classificazione degli immobili nel catasto edilizio urbano.
Si chiama «Sit» il nuovo sistema integrato dell’Agenzia delle Entrate che e dal 1° febbraio riunirà in un’unica piattaforma digitale tutti i dati (atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari) di oltre 74 milioni di immobili in tutta Italia. Con questo sistema si potranno visualizzare online tutte le informazioni di tipo fiscale relative ad un determinato un immobile, ma soprattutto ci si dota di uno strumento fondamentale per una possibile futura riforma del sistema catastale, passo fondamentale per cambiare la fiscalità sugli immobili.
L’Agenzia delle Entrate è infatti in grado di assegnare un valore indicativo del valore di mercato di qualsiasi immobile, perché dispone dei dati disaggregati di tutti i rogiti, perché ha affinato nel tempo le rilevazioni di prezzo e dispone di sistemi cartografici molto sofisticati che, in parte, i servizi telematici dell’Agenzia mettono a disposizione dei singoli cittadini.
I valori fiscali sono basati sulle cosiddette rendite catastali, che rappresentano il canone di locazione che da un punto di vista teorico (molto teorico) si può ritrarre affittando un determinato immobile. Le rendite, con qualche eccezione che riguarda le zone di pregio delle grandi città, sono ancora quelle definite alla fine degli anni 80, alla vigilia dell’introduzione dell’Ici, la progenitrice dell’Imu. Una successiva legge delega diede al governo la possibilità di dare il via liberta alla riforma, ma quando ormai si poteva procedere l’Esecutivo guidato da Matteo Renzi fermò tutto.
La riforma prevista dalla delega sarebbe improntata a criteri di maggiore equità rispetto a quelli oggi in vigore. In primo luogo perché la superficie delle abitazioni è valutata basandosi su un’entità misteriosa come il vano catastale e non con i metri quadrati (criterio invece adottato per gli immobili non residenziali). In questo modo le tasse sugli immobili sarebbero destinate ad aumentare, e non di poco.
Il giornalista ha provato a fare il confronto sui valori delle 20 città italiane più popolose, considerando tre diverse situazioni: l’acquisto di una prima casa, di una seconda casa, il pagamento dell’Imu. Il valore imponibile ai fini dell’imposta di registro è pari a 115,5 volte (estimo moltiplicato cento aumentato del 5% e di un ulteriore 10%) nel caso di acquisto di prima casa, di 126 volte (estimo per cento con aumento del 5% più un altro 20%) per la seconda casa e di 168 volte (estimo per cento, più 5% più 60%) per l’Imu.
La città tra quelle prese in considerazione che registrerebbe un maggiore aumento dell’imponibile è Messina, dove la differenza di valore tra prezzo di mercato e imponibile prima casa supera il 300%. Mentre per l’Imu si ferma, si fa per dire, al 176%. Firenze si situa a metà classifica, con un aumento del 222,8%, del 195,9% per la seconda casa e del 121,9 per l’Imu.
Il capoluogo con la minor differenza è Padova, dove il gap con l’imponibile Imu attuale è solo del 17%. A Milano la differenza è appena più bassa rispetto a quella che si registra a Messina, con un valore Imu minore del 172% rispetto al prezzo di mercato. Nella Capitale questa forbice si riduce a circa il 60%.
